よくある質問
売却したい場合
まずはおかかえの税理士さんに、こう尋ねてください。
「現在私の持っているマンションの簿価を教えてください。」
お聞きになられました？
次です。
そのマンションはもともと所有していた土地に建てたのか、買った土地なのかどちらでしょうか？
もともと所有していた方は
「売却額の５％を計算してください。」
買った方は
「その時買った土地の値段を調べてください。」
ここまではオッケーですか？
次です。
「売却時の諸経費を計算してください。」
これについての計算は「売却時にかかる諸経費について」を参照ください。
次です。
「建築又は購入してから今までに、外壁塗装や屋上防水等などの建物修繕工事をされた方はその工事代金。（修繕費）」
以上の金額でましたでしょうか？？それでは
迷わず、当社に相談してください。（＾＾）
モデルケースでご説明します。
土地は代々受け継いでいる土地に１０年前総戸数１５戸のワンルームマンションを建築。
建築費が当時で１億２千万円。全額３０年ローン支払い中。査定では売却額は１億２千万円との事。さてこのようなモデルケースの場合、売主さんには手残りいくらになるのでしょうか？
購入したい場合
負担とい文言が付くと、なにか金銭的なものを負担しなければならないような気がしますが、たいていの「私道負担有」となっている物件の場合は下記のようなものが多いです。
敷地が900㎡の土地があります。（縦30ｍ横30ｍの正方形の土地）
前面道路の幅員（道路幅）が3ｍとします。
この土地を買って、建物を建てる場合
原則前面道路の幅員は4ｍ以上確保する必要があります。
現状は3ｍしかありませんので、1ｍ足りません。そこで今度建物を建てる場合
購入地より50センチ（もう50センチは対面の土地所有者が負担）削る必要があります。
つまり購入した土地の広さは900㎡ですが、実際使える土地の広さは
50センチ×30ｍ＝15㎡
900㎡ー15㎡＝885㎡になります。
つまり900㎡のうち15㎡が私道負担部分となるわけです。
そして50センチ削る必要があることを、セットバックと言います。
この土地の場合で言いますと、
「50センチセットバックしなければなりませんね。」
という会話になるわけです。
ですので、私道負担という語感からくるイメージと実際の意味とでは、違っています。
収益物件を購入する場合、必ず出くわすのが、この「保証金等の持ち回り」という文言です。これ非常にややこしい言い方です。持ち回りの意味が関東と関西と違います。
従いまして、間違いのない言い方は
■「保証金の持ち回りは関東方式。」の場合の意味
入居者から預かっている保証金は全額、売主さんから買主さんに交付します。
つまり売買代金が1億円。保証金の合計が３００万円の場合は、差し引きして買主さんの支払いは９７００万円になります。
■「保証金の持ち回りは関西方式。」の場合の意味
入居者から預かっている保証金等は売買代金に含まれます。売主さんから買主さんには交付しません。つまり売買代金が1億円。保証金の合計が３００万円の場合でも１０００万円でも買主さんの支払いは1億円となります。
さらにもう1点付け加えると、保証金の預かりも全額を意味する場合と、償却後の入居者に返還義務のある金額にするのとでは、金額も違います。
例 保証金２０万円預かっている部屋が２０部屋あるとすると、保証金の合計は400万円です。但し保証金のほとんどは退去時に一定の金額を償却後入居者へ返還する場合がほとんどです。仮に保証金20万円のうち償却が15万円で5万円返還金とすると、実際の保証金の返還分は20部屋で100万円ということになります。
従いまして、保証金の持ち回り金額というのが「400万円」なのか「100万円」なのかでもだいぶ変わってくると思います。
関東方式はちゃんと売主さんが買主さんに渡してもらえますが、
関西方式は売買代金に含まれるというところが、いかにも「関西」という感じですね。
不動産業界用語です。
ここに通りをはさんで向かい合うように２つの形も大きさも同じの売り土地があったとします。仮にＡ土地、Ｂ土地とします。
どちらも100坪で価格は１億円です。
という事は一坪１００万円ですね。同時に売り出したところ、Ａ土地には一斉に不動産業者が買いたいと手を上げましたが、Ｂ土地はまったく人気がなくどの業者も買いたいと手を上げませんでした。
なぜでしょうか？？
カラクリはこうです。
このような事を公開して良いのかどうか、当社としては迷いますが、結論から言いますと
下がる場合もありますが、下がらない場合もあります。
手付金は売主へ渡します。間違っても仲介した不動産会社が受け取る事はありません。
＊不動産会社が売主の場合はその場合はもちろん不動産会社です。
モデルケースでご説明します。
総戸数１５戸 エレベーター付き 月収入８０万円 固定資産税評価額６千万円の物件
を購入し管理をすべてアウトソーシングしたとします。
物件価格１億円 固定資産税評価額６０００万円 融資金額８０００万円とします。
仲介手数料 物件価格の３．１５％＋６万３千円＝３，２１３，０００円
登録免許税 移転登記費用 土地（評価額の１％）建物（評価額の２％）＝概算で９０万円
抵当権設定費用 借入額の０．４％＝３２万円
司法書士報酬料 １５万円（概算）
契約書貼り付け印紙代 ８万円
火災保険料 ７０万円（概算）
以上合計しますと、５３６万３千円になります。
これだけではございません。売買時にはかかってきませんが、購入後３ヶ月後くらい
経ったのち不動産取得税の支払があります。
取得税税率 固定資産税評価額の３％＝１８０万円（概算）
よって厳密に諸費用としての金額は上記金額加算した金額になりますので
７１６万３千円になります。
概ね売買価格の７％前後見ておけば間違いありません。
年収÷物件価格＝表面利回りです。
例 満室時年収予想１０００万円 売買価格１億円の場合
１０００万円÷１億円＝０．１＝１０％
上記物件の場合は表面利回り１０％になります。
当然投資と名のつくものにはすべてリスクがあります。
収益不動産の投資リスクは大きく分けて３つあります。
１、空室リスク
２、金利上昇リスク
３、滞納リスク
以下説明します。
簡単に言いますと、建物竣工後、違反建築ではないかどうかを行政が確認し
違反建築でない建物（申請通りの建物）の場合に発行する証明書のようなものです。
もちろん違反建築の場合は発行されません。
諸費用分は最低必要になります。最近は余程金融資産に厚い方を除き
物件価格の1割は必要になるかもしれません。
銀行によりまちまちですので、都度ご相談ください。
買付証明書を売主または媒介業者に送付（ＦＡＸ）します。