京都収益物件マーケット

あやうく落とし穴にはまりそうでした。

公図と現地が全然違う場合は往々あります。今回は、対象の土地があり、東側は公道、西側は歩行路となっており、公図も同様です。歩行路には番地がついていません。元は水路だったものを歩行路に変更したからです。（役所聞き取り）

こういった判断から、境界線の覚書等ないのですが問題ないでしょう。ということで契約に向けて進む一歩手前で「？」の箇所が出てきました。

念のため歩行路の向こう側、つまり対象の土地とは隣接していない土地の要約書を取得したところ、歩行路の幅員と実際は大きさが違うようなので、てっきり市町村役場の所有だと思ったのですが、個人所有で上がってきたのです。「？」

この人誰？　ということになりよくよく調査していくと、公図上では歩行路になっていた土地が実は歩行路ではなく、昔の里道だったことが判明しました。

ということは、対象としている土地の中に、売主さんの土地と里道と「？」の所有者が同居していることになります。（公図上）

謄本上の面積からしておかしいですが、公図上はそうなってしまいます。

さらに調査すると続々判明しました。要は公図がぐちゃぐちゃ。「？」の所有者は全然違うところの土地を所有しており、里道も歩行路と混同しています。

調査結果が出たところで、現状は９９％問題ないのですが、１００％ではないです。
１００％にしようとした場合、すべての境界の確定をしなければなりません。

契約自体をいったん白紙にし、一からやり直しましょうという結論になりました。
売買というのは、ほんとに一筋縄ではいきませんですね！

契約のため大阪へ行ってきました。
契約場所の近くに、囲ってあるのがとれた、現在建築中のマンション（10階建て）があったのですが、さすが大阪ですね。

写真はアップできないですが、

鉄骨のボードむき出しで、タイル張ってるところ一切なし。そのボードに直接色塗ってます。
色は真っ黒！！
エントランス部分も真っ黒。他の配色一切なしです。
火災で真っ黒になった建物みたいです。

このセンス、恐るべしです。

いったい誰が住むのでしょうね！

相当建築費ケチってますなぁ～。
あれなら坪30万円位で建てれそうです。（そんなわけないか）

先日の競売物件の落札金額です。

約１１５０万円！！！

えーっと、あの物件は賃貸で回していくしか道はない物件です。

当社の賃料予想が65,000円です。

65,000円×12か月＝780,000円
年間収入78万円です。これでいくと単純に表面で6.7％。

よしんば今入居している人がそのままいたとして（退去しますが）
75,000円×12か月＝900,000円
表面で7.8％

7.8％っていえば、ちょっとした築浅の投資用物件が買える利回りです。

物件の隣の方とかならこの金額わからなくもありませんが、そうでなければ、
買われた方は、どうされるつもりなんでしょうね！

あきらかに競売市場は、高掴みの傾向になってますね！

あのハ〇スセ〇ンさんが高値で売り抜け、某法人さんがホテル建設を計画していた土地ですが、リーマンショックで資金調達困難になり、ホテル計画頓挫してました。
その後、なんとＮＨＫ京都放送局さんがあの土地知らない間にご購入されていました！

恐るべしＮＨＫ。

ここ1ヵ月ほどブログさぼっておりました。
そんなに忙しかったのか・・・・。

全然そんなことなかったのですが、なんとなく遠ざかってました。
特製の名刺には、ほぼ毎日更新してます。みたいな事印字されていますので、
名刺渡した方から、「全然更新してないやん。」とご指摘を受けたり・・・。

どうもすみません。

先日というか1ヵ月前(^^ゞですが、競売でとある物件に入札したのですが、その概要です。
最低入札価格　４００万円　駅徒歩５分（そんなに人気ある駅ではないです。）築不祥
２階建て木造。１ＬＤＫ　現在賃貸中　（７５０００円）

という物件です。　

この物件、土地は狭い、前面道路も狭いので、他に転用がほぼ利かない物件です。
よって不動産業者はあまり行かない物件です。

こんなの待ってたの！という感じだったので、すぐに物件調査に取り掛かりました。
賃貸中なので、入居者の帰りを待ってごあいさつ。今後の予定を聞きました。
すると、もうすぐ退去しますとの事！

ん～。退去せんでおってくれたらよいのに。（ブツブツ）
となれば、金額も含めて練り直さないとだめです。

そこで、近隣の仲介業者を回って、今後この物件賃料いくら取れるかの相場を聞いて回りました。
そこで導き出された次期入居者賃料は　高くて65,000円　最悪は60,000円を見とかないとだめという結論に。

いろんな調査を経て、決定しました！入札金額。
退去後のリフォーム。転用が利かない築不祥物件。１ＬＤＫという実住物件ではまったくもって不人気（３ＬＤＫ～の間取りであれば、売りやすいですが・・・）な間取り。
これら総合的に勘案し、

〇〇〇万円に決定しました。
この金額は7割取りに行く。3割無理しないという感じの入札金額です。

もしこの物件入れてくるとすれば、業者ではなく個人の方です。
僕が不利なのは、75000円の入居者が退去するという事実を知っているとこです。

この事実を知らない方は、75000円で計算された金額で入れてくるからです。

開札当日結果が出ました！！
結果については、この次のブログで発表します！！
（もったいぶらんでよろしい？？）

岐路に立たされてます。（笑）

その選択には3本の道に分かれているのですが、どれを選んでも平坦ではないですね。

というか3本すべてやってみたい！　というのが本音です。

逆になにもしない。現状維持という選択肢もあるのですが、それはなし。

トニープザン君も言ってますが、変化する事を楽しんで、決して恐れない。自ら変化を起こしたのであれば結果どうであれ、必ずプラスの方向へつながっていきます。

と自分に言い聞かせてます。

当社の会員の方の中にも、人生の変化を大いに楽しんでいる方がたくさんいます。

それを間近で見ている僕としては、大いなる励みになりますね！

とあるマンションのオーナーさんとＧＷ前にお会いして、ひょんな所からそのオーナーさんの過去の話になりました。

もう10年来のお付き合いになりますが、そこまで深く話したのは今回が初めてです。
とても素敵なオーナーさんで、お年は70歳前後の品の良い女性の方です。
携帯の呼び出し音が東方神起の音楽です。お孫さんとコンサートのおっかけをするほど大ファンだそうです。とてもチャーミングですね。

そんなオーナーさんですが、ご主人さんとは20何年前に死に別れたそうです。ご主人さんはお医者さんでした。
今でこそ笑いながら主人の話出来るけど、亡くなられてから10年くらいの間は、話するのも嫌だった。
とても深くご主人さんを愛されていたのでしょうね。

女手一つでどうやって子供たちを育てていけばよいのか途方にくれていたそうです。
離婚が最近多くて、結婚より離婚する時のほうが何倍もエネルギーを使うらしいと人は言ううけれど、死に別れはそんなのより何倍も悲しくて辛いのよ。と言っておられました。

そんな過去があったとは今まで知らなかったです。いつも笑顔で上品で優しい感じのするオーナーさんで、何不自由なく暮らされているとばかり思っていたので、少しびっくりしました。
厳しく辛い過去を乗り越えてこられたからこその笑顔や優しさだったのですね。

そういえば、僕の父親も７、８年前に亡くなってますからね。実は表に出さないけど母親も辛い時期なのかもしれませんね。

よし、母の日は、これはもうとびっきりの接待をしないとだめですね！！

なにげに、アマゾンの１Ｑ８４の書評を見ていたら、結構辛辣な批評が投稿されていました。

見ていて感心したのは、人により取り方や解釈など様々なんだなぁという所です。

しかし見ていてあまり気持ちの良いものではありません。

未熟なしかもどちらかというと学のない僕がこんな事言うのはおこがましいし、図々しいにもほどがありますが、それでもあえて言わせていただきますと、

春樹君は創出する側。なにかをゼロから作り出し、それを世に問うという事自体それ自体が大変なことで、創出したことのない人間にはその骨身を削るような苦しい思いというのは絶対にわからないと思います。

一方批評している人たちは匿名であり受け手です。どこかの誰かが作ったものをただ漫然と口にしているだけです。
そして料理であれば、自分の口に合わなければ、まずいだの塩が足りないなど色々文句を言うのです。その料理に込められた料理人の思いや、たいへんな思いをもって野菜を作った農家の人たちの姿が見えていないんですね。

ダウンタウンのまっちゃんがラジオで言っていたのですが、
「ほな、君らが（批評している人たち）俺と同じもんいっぺん作ってみぃ。俺がそれ見て君ら以上に的確に批判したるわ。もしどうしても批判したいんやったら、匿名じゃなく実名でちゃんと名乗り出たうえで批判しろ。それが大人としての礼儀や」

みたいな事言ってましたが、まさにその通りですね。

「4」は出るのかな？どうなんでしょうね！

先日とある仲介業者さんの所に部屋付けの依頼に行きました。

そんなに大きな店舗ではなかったのですが、営業の方が7人いてます。
ご存知の方ならわかりますが、7人の営業マンを抱えるというのは、ものすごく人件費かかります。つまりそれに見合う売り上げがないと、お店の経営が成り立たなくなる。
当たり前ですが・・・・。

僕たちが行った時はお客さんらしき方が3組。僕たち含めると4組いてました。

僕　「ものすごく繁盛されてますね。さすが店長さん！！！」

店長「ここだけの話なんですけど。」

僕　「なになに？？」

店長「今こられてるお客さん全員家主さんです。（笑）」

僕　「あっ！」

部屋探しのお客さんはゼロ
で、部屋付けの依頼に来ている家主さんが3組、業者である僕たちが1組の計4組
あとは営業マン7人

飲食店で例えると、お客さんより従業員の数が多いという、かなり痛い状況でした。

たまたまかもしれませんが、ちょっと笑えない状況ですね！！

お客さんに「定借」について聞かれたので自分なりにまとめました。

１、定借は公正証書でなくてもかまわない。

２、現契約（普通賃貸借契約）を「定借」に変更するのは可能。
＊ただしこの「定借」が制定される以前（平成１２年２月末）に契約しているものについては認められない。逆にそれ以降の契約の場合は可能です。（当事者間の合意が必要）

３、契約期間満了の６か月前に貸主は借主に契約終了の通知義務がありますが、それを忘れていた場合でも、６か月の猶予を借主に与えれば、通知期間の経過後であっても問題ありません。

普通借家契約は借主保護の視点に立った契約
定期借家契約は貸主保護の視点に立った契約

という事ですね。もう少し勉強する必要あるみたいです。